玉政发〔2012〕27号
玉环县人民政府
关于印发玉环县推进城区工业用地优二进三
实施意见的通知
各乡镇人民政府，各街道办事处，县政府直属各单位：
《玉环县推进城区工业用地“优二进三”的实施意见》已经县政府第3次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真组织实施。
二○一二年六月二十八日
玉环县推进城区工业用地“优二进三”的
实施意见
为深入贯彻全岛新型城市化战略，加快推进城区工业用地“优二进三”工作，提升节约集约用地水平，促进现代服务业发展，推动经济转型升级，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《浙江省人民政府关于推进低效利用建设用地二次开发的若干意见》（浙政发〔2012〕35号），并参照《台州市人民政府办公室关于盘活存量用地实施“优二进三”推动民营工业经济转型升级的若干意见》（台政办发〔2012〕38号）等文件精神，结合我县实际，制定本意见。
一、总体要求和基本原则
（一）总体要求
1、以科学发展观为指导，按照“用地集约、项目带动、工业优化、产业转型”的要求，通过政府拆迁收购、企业迁建置换、企业原地改造、建筑物功能改变等途径，促进低效利用工业用地“退二优二”和城区工业用地“退二进三”，优化产业结构，提升城市形象，加快全岛新型城市化建设步伐。
2、在城乡规划确定的工业用地规划不变的基础上，对布局零乱、土地利用率低下以及按产业调整、环保等要求需进行改造的工业用地，实施“退二优二”。
3、根据城市（城镇）总体规划和产业布局规划，对位于城市或城镇规划区内，规划已调整为居住或商服用地的工业用地，实施“退二进三”。
（二）基本原则
1、规划先导原则。根据县域总体规划，结合城市改造，编制“优二进三”重点区域控制性详细规划和产业发展规划，制定“优二进三”年度实施计划，突出重点，有序推进。
2、政府引导原则。政府制订规则，把握功能转变方向，对搬迁和改造的企业实施政策扶持。企业自主选择实施方式，经政府批准后，自行组织实施。
3、依法稳妥原则。兼顾历史事实和土地管理政策的延续性，做好与国家现行相关法规政策的衔接，坚持改造利用与完善手续相结合，确保公开、公平、公正和规范操作，依法依规推进“优二进三”工作。
二、实施范围
（一）县城建成区，包括玉城街道、坎门街道和大麦屿街道；
（二）乡镇建成区；
（三）重点开发区块，包括玉城街道60号区块和双港路两侧、坎门街道入城口区块、楚门镇望湖区块、泽坎线两侧等区块及县政府批准的其他区块。
三、实施方式
（一）政府收购储备
政府因城市基础设施、公共设施建设或实施“退二进三”需要使用原工业企业土地的（包括因实施新的城市规划，土地全部或部分用于商品住宅、写字楼等经营性房地产开发的），由政府依法收回、收购储备后，统一开发建设。政府收购储备原则上采用货币方式予以补偿安置；原工业企业产业符合政府鼓励或重点扶持条件的，可采取土地置换方式予以补偿安置。
1、货币补偿。采用货币补偿安置的，给予原企业用地补偿、建筑物及地面附着物补偿、搬迁安置停产补偿及奖励等，不另行安置土地。
（1）用地补偿。以出让方式取得的工业用地，结合出让剩余年限，按原用途现行区片基准地价的120%确定补偿标准；企业原缓缴或暂借的土地出让金，在土地补偿费中扣回。以划拨方式取得的工业用地，按原用途现行区片基准地价确定补偿标准。道路、绿化带征土地，按现行区片基准地价的60%确定补偿标准。原企业用地面积以《国有土地使用证》或其他合法批准文件为准。
（2）不可搬迁建筑物及地面附着物补偿。委托有资质的中介机构对原厂区无法搬迁的建筑物及地面附着物进行评估测算，按重置价乘以成新率予以补偿；未超过批准期限的临时建筑按重置价乘以成新率的50%予以补偿，超过批准期限的临时用地及违章建筑不予补偿。原企业房屋建筑面积以《房屋所有权证》或其他合法批准文件为准。
（3）搬迁安置停产补偿及奖励。原企业用地经政府收储后，按新规划要求公开出让，出让后按亩均土地出让净收益（扣除各项费用并计提各项专项基金，下同）的一定比例乘以企业用地亩数（不包括带征面积）的标准，作为企业搬迁安置停产补偿及奖励。2012年搬迁腾空、土地收储的，按62%的比例标准执行；2013年搬迁腾空、土地收储的，按58%的比例标准执行。
涉及以前安置但未办理批准手续的企业用地，按出让后亩均土地出让净收益的50%乘以企业用地亩数，给予搬迁安置停产补偿及奖励。
政府收购储备涉及集体土地的，经办理农转用、征收手续后，纳入统一开发范围。用于经营性开发的，以土地出让净收益60%的标准，其中村级留用地以土地出让净收益75%的标准，由县财政予以返还。
2、土地置换。原工业企业产业属政府鼓励类或重点扶持类的，经依法审批，可以通过土地置换方式，迁入相应工业园区。
（1）置换面积。搬迁企业申请安置工业用地的，以协议出让方式按收回净地面积的1.5倍进行安置。原用地2亩以下的不予置换。
（2）置换结算。原用地按现时现状评估，地上建筑物按重置价评估。安置用地按园区确定的招拍挂起始价、前期开发配套费用、安置补偿费用和土地出让价款，在签订土地出让合同时统一结算。
（3）搬迁安置停产补偿及奖励。按原企业用地的划分区段，给予企业净地每亩10至20万元的搬迁安置停产补偿及奖励。
（二）企业自行改造
对未列入政府统一开发建设或政府收购储备计划，且符合实施范围及其他有关条件的工业用地，经批准后，原企业可以自行进行改造，并根据规划自主选择转型方向和改造方式。
1、企业“退二优二”。鼓励工业企业将低效利用工业用地和淘汰落后产能用地进行改造升级，调整优化结构，转变发展方式。
（1）鼓励原地技改。在不改变土地工业用途的情况下，鼓励工业企业利用现有厂房、土地开展技术改造。在符合控制性详细规划确定的建设控制指标前提下，经相关部门批准，通过实施拆建、改扩建、加层改造、利用地下空间等方式提高土地投资强度、利用效率和容积率的，不增收土地价款。纳入工业厂房改造的国有划拨工业用地，由项目主体提出申请，经批准可办理协议出让手续。
（2）鼓励社会参与。鼓励社会资金投资参与“退二优二”，改造低效利用的工业厂房项目。改造项目竣工验收后，允许投资者按约定自用、出租或分割转让，但必须实行统一管理。
（3）鼓励成片开发。在符合规划要求前提下，多宗工业用地合并成片开发涉及的边角地、夹心地（累计面积不超过项目合并总面积10%，且单幅地块不超过3亩），由项目主体申请，在依法办理农转用、征收手续后，经批准可协议出让。缴清土地出让金后，纳入改造开发项目。
2、企业“退二进三”。根据规划要求，鼓励企业将原城区工业用地进行改造，退出第二产业，转型从事商业、服务业等第三产业。企业可自主选择“退二进三”改造方式。
（1）原工业企业地块通过协议出让实现转型。同时符合下列条件的工业用地，可以协议出让方式改变为商业服务业用地：
①2007年6月30日之前取得的低效利用或闲置工业用地，并经县三产办批准同意转型为现代物流、商贸、星级酒店餐饮和文体产业等现代服务业；
②未列入政府统一开发建设或政府收购储备计划，但县政府同意进行“退二进三”自行改造；
③符合城镇规划，且不影响周边其它地块开发。
对符合以上条件改变土地用途的企业，同时规划用地性质相符，经县政府批准后，重新签订土地出让合同，并由受让人按照不同土地使用条件下现行市场价格的差额补缴土地出让金。
改变用途后仅限于企业自用或出租，不得分割销售、转让，严禁开发商品住宅或以商服名义变相建造成套型住宅。企业所属员工安置、设备搬迁和建筑物的处置由企业自行负责。
允许两个或两个以上相邻地块的土地使用权人凭原有土地使用权作价入股联合组成新的法人，并以新设法人名义实施“退二进三”、办理相关手续。竣工后，各土地使用权人按原有用地面积的比例，分摊改建后的用地面积和建筑面积，并办理相关房地产权证。
（2）原工业企业地块通过征收年收益金实现转型。暂未列入改造计划的工业企业，在建设用地使用权人不变、土地登记用途不变、建筑物主体框架不改动的前提下，经规划、环保、消防等部门同意，并报县政府批准后，允许企业按商业服务功能对低效、闲置厂房进行改造使用。改造后，每年暂按地块所在区域商业用地基准地价与工业用地基准地价差额的1.5%，征收临时改变土地用途的土地收益。对发展工业设计、产品研发、产品展示、物流仓储、管理咨询等生产性服务业，临时改变用途的，不征收年收益金。上述改造企业，政府不再安排新的工业用地，且今后政府统一拆迁时仍按原工业用地和工业厂房性质予以补偿。原工业用地已改为三产用地的，经县政府同意后，参照利用原厂房发展服务业征收土地年收益金标准执行。
（3）原工业企业地块通过市场化途径实现转型。产业规划已调整为现代物流、商贸、星级酒店餐饮和文体产业的，经企业申请，按政府收购储备方式对企业土地、地面建筑物进行补偿，收回土地采用招拍挂方式公开出让，土地出让净收益的65%作为企业搬迁安置停产补偿。
四、实施程序
（一）政府收购储备程序。玉城街道60号区块等政府统一开发建设的重点区块，实施主体为县老城改造指挥部等单位。由实施主体对各自或指定区域内需要实施“优二进三”的工业企业进行排摸，编制专项规划和年度计划，制定工作方案，签订协议，明确安置补偿和奖励政策。由县国土局依法收回、收购土地使用权，纳入土地储备，并以招拍挂方式供地。
（二）企业自行改造程序。原工业用地企业或联合体作为改造主体申请“退二进三”改造建设的，具体程序如下：1、由改造主体向县老城改造指挥部或所在地政府提出申请；2、由县老城改造指挥部或所在地政府上报改造方案；3、改造方案经县三产办牵头审核后，报县政府批准；4、由企业按批准的改造方案自行实施改造。
申请“退二优二”改造建设的，按有关规定办理审批手续后实施改造。
五、保障措施
（一）加强领导，强化联动。全县各级各部门要高度重视“优二进三”工作，相关职能部门要各司其职，协调配合，统筹谋划，形成合力。对列入“退二进三”搬迁计划的企业，县住建规划、经信等部门停止办理现址建设项目审批、核准和备案等手续；县国土、房管等部门对搬迁收储地块或地面附着物不得办理设置抵押权；未经批准擅自将工业用地改变为经营性用地的企业，县供电、供水、市政等部门不得为其通电、通水、通气，税务和工商部门不得办理年审登记。企业擅自新建的项目不纳入企业搬迁补偿范围的，不享受相关扶持政策。企业逾期不实施搬迁的，今后不再享受搬迁优惠和相关扶持政策。
（二）明确职责，优化服务。县三产办负责制定全县工业企业“退二进三”工作总体方案和实施计划，负责“退二进三”项目审核认定等工作；老城改造指挥部负责玉城、大麦屿、坎门三个街道的“退二进三”具体实施工作；各乡镇（街道）负责做好辖区内改造项目实施的组织协调等工作；县国土局负责“优二进三”项目土地出让、报批工作，做好搬迁企业土地的收储；县发改、财政、住建规划、经信、商务、城管执法、供电、供水、工商、环保等相关部门各司其职，为企业“优二进三”做好服务工作。
（三）加大扶持，让利企业。在有关法律法规范围内，积极制定实施优惠政策。对政府收购储备实施“退二进三”项目的，原工业企业政策性搬迁或处置收入涉及企业所得税，按《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函〔2009〕118号）执行。对“退二优二”项目，工业厂房改造后容积率达到省工业项目建设用地控制指标1.6倍以上（含1.6倍）的，自项目竣工验收合格之年起，5年内按照生产项目的税收贡献度实行奖励。对原生产企业，按上年税收贡献地方所得（仅指增值税、企业所得税地方留成部分）为基数，以增量部分的30%为标准予以奖励；涉及一个企业多宗用地的，原则按改造地块占企业总用地面积的比例进行计算。对新入驻的企业，当年以税收贡献地方所得部分（仅指增值税、企业所得税地方留成部分）的20%为标准予以奖励。对“退二进三”项目，执行县政府《关于推进服务业发展的若干政策意见》（玉政发〔2012〕28号）相关财政税费、土地出让金优惠政策。
（四）严格监管，规范运作。建立“优二进三”项目公示和监督制度，规范运行，阳光操作。县纪检、监察等部门加强对“优二进三”工作的监察力度，全程监督，定期检查，依法保障建设单位、权利人和其他利害关系人的合法权益，防止滥用权力等违法违规现象发生。
六、其他
（一）鉴于工业企业向原用地所在村村委会每年缴纳一定费用的实际，对原工业企业“退二进三”并改变工业用地性质的，按每亩3000元的标准一次性补足30年，保障村集体经济利益。即从土地出让金中按每亩9万元的标准一次性计提，作为村集体失土农民保险专项基金存入银行专户。
（二）本意见由县国土资源局负责解释。
（三）本意见自2012年8月1日起试行，试行两年。《玉环县人民政府关于城区试点区块和独立宗地“退二进三”的试行意见》（玉政发〔2008〕51号文件）同时废止。
主题词：城乡建设 △优二进三 意见 通知
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抄送：县委各部门，县人大常委会、县政协办公室，县人武部，县法院，县检察院，在玉省部属各单位。
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玉环县人民政府办公室 2012年6月28日印发
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